Вспоминаем подсказку для собственников квартир: все, что вертикально (стояки внутридомовых систем отопления, холодного и горячего водоснабжения) — является общедомовым имуществом. Соответственно, облуживанием, ремонтом и заменой этого оборудована занимается управляющая организация.
Все, что горизонтально, например, радиаторы отопления — это уже ваше имущество, и вы должны заниматься его обслуживанием.
Если в отопительный период батареи где-то стали намокать, дали течь или проржавели — не оставляйте этот факт без внимания: когда вновь начнётся подача тепла или горячей воды после гидравлических испытаний, все, что «терпело», может рвануть «по-полной». Лучше начать замену радиаторов сразу после того, как энергетики перестанут подавать ресурс в дома.
Жителям домов с «приличным пробегом» нужно знать о таком нюансе: если в квартире на горизонтальных разводках отопления, горячего и холодного водоснабжения нет кранов перекрытия вообще, вплоть до батарей, то все эти системы считаются общедомовым имуществом.
Соответственно, ремонтировать и менять такую разводку, включая батареи, должна ваша управляющая организация.
Но не забываем, что при разграничении так называемых зон ответственности действует правило «первого крана», установленного на горизонтальных разводках: от стояка до первого крана перекрытия — общедомовое имущество, сам кран и дальше — уже имущество собственника квартиры.
Микротрещины и протекания возникли на вертикальных трубах? Вперёд, в управляющую организацию! Она должна взять на себя ремонт и всю затратную часть по материалам и работам.
«Аргументы», что нет средств, в таком случае не работают. Ваше право настаивать на ремонте, но при этом не забывать письменно фиксировать каждое свое обращение к коммунальщикам.
Не желательно идти по схеме «сделаю сам, потом добьюсь компенсации»: управляющая организация имеет право оспорить внесение несанкционированных изменений в конструкцию общедомовых коммуникаций в случае, если вы не уведомили и не согласовали с ее специалистами все виды произведенных работ.
Знакома ситуация, когда возникла необходимость замены стояка по всей вертикали в подъезде, а сосед снизу из каких-то личных соображений не желает принимать участие в этом общем деле? Ну, не действуют на него аргументы, что цельная и без лишних стыков труба куда надежнее, чем сборный конструктор.
В таком случае вам вообще не следует выступать в качестве переговорщика. Эту функцию должны также взять на себя специалисты управляющей организации, поскольку они вправе требовать от собственников квартир предоставления доступа к общедомовым коммуникациям и к их ремонту. В противном случае, они, как минимум, возьмут с вашего соседа снизу письменный отказ от претензи в случае подтопления его квартиры, как-максимум, направят свою жалобу на отказника в жилищную инспекцию или даже подадут на него в суд.
Если вы обладатель квартиры на первом или последнем этаже, советуем лично принимать участие в весенне-осенних обследованиях многоквартирного дома, который ваша управляющая компания обязана проводить с присутствием собственников жилья или их представителем в лице домкома (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.).
По результатам обследований составляется акт, в котором перечисляются все технические мероприятия, которые необходимо провести на внутридомовых коммуникациях.
Почему важно присутствовать при таких осмотрах домов представителям «крайних» этажей?
Потому что остальных жильцов дома внутридомовые катаклизмы, например, парение из подвала или протечка крыши, задевает косвенно. В вашем случае ливень снаружи может приключиться внутри квартиры, а протечка трубы в подвале обернется вздутием напольного покрытия. И полбеды, если труба окажется не канализационной...
Учитывая, что ответственность за состояние крыш, подвалов, наружных контуров зданий несет управляющая организация, все же нужно держать руку на пульсе и вовремя указать коммунальным службам на проблемные места c целью составления перечня необходимых работ.
Специалисты управляющих компаний подтверждают факт, что основное число жалоб на холод от стен приходится на жителей панельных многоэтажек, построенных в 70-80-е годы. Причины две — плохо заделанные межпанельные швы и низкое качество самих панелей. Здесь, конечно, к решению проблем нужно подключать специализированные организации, которые с помощью тепловизора могут выявить слабые места в конструкциях. Отметим, что тепловизионное обследование не повредит и домам с кирпичной кладкой, так как и в их внешних контурах тоже могут быть дефекты.
Бывает еще и так: сквозняка нет, батареи новые, а в квартире прохладно. Чаще всего эта проблема устраняется «разблокировкой» радиаторов отопления, которые в целях улучшения эстетического вида некоторые собственники квартир закрывают гипсокартоном и различными декоративными конструкциями.
Еще не мешало бы проверить герметичность стеклопакетов и входных дверей. Такие обследования надо проводить зимою, а летом — устранять выявленные утечки тепла. Здесь уже зона ответственности исключительно самого собственника жилого помещения.
Исключение — квартира в новостройке, где покупатель вправе потребовать у продавца замены некачественных элементов отделки и коммуникаций при приемке жилья в эксплуатацию.
Счетчик учета расхода горячей воды можно поверить и заменить в любое время года. Главное — не забывать про межповерочный интервал.
Помним, что наши платежи за потребленное тепло в отопительный сезон напрямую зависят от своевременной поверки и исправности общедомового прибора учета тепловой энергии. За этим всем также обязана следить управляющая организация, но на практике возникают разные ситуации: жильцы многоэтажек иногда в самую последнюю очередь узнают, что измерительные приборы на их домах работают некорректно. Отсюда в квитанции «прилетают» доначисления по нормативам.
Чтобы минимизировать такие риски, владельцам квартир мы советуем периодически интересоваться у специалистов вправляющих компаний о текущем состоянии приборов учета.
Ну, и в завершении — главный тезис: «Управдом – друг человека!».
Чем чаще вы будите обсуждать с уполномоченным представителем собственников жилья проблемы, связанные с состоянием внутридомовых и внутриквартирных коммуникаций, тем ниже вероятность возникновения неприятных сюрпризов в отопительный сезон.
