Дом с теплом. Эксперты о секретах качественной подготовки к зиме

Подготовка к отопительному сезону входит в конечную стадию: на сетях в Новосибирске уже проведены гидравлические испытания, теплоэнергетики устраняют последние выявленные дефекты и завершают капремонты теплотрасс. Однако комфортная температура в квартирах зависит не только от специалистов СГК. К отопительному сезону нужно готовить и жилой фонд. Эксперты рассказали, что необходимо сделать, чтобы жизнь в собственной квартире зимой не превратилась в технологический квест-триллер на тему «Сделайте батареи снова горячими».

Подготовка каждый год

Подготовка многоэтажек к зиме — это большая обязательная работа, подчеркивают эксперты. Заниматься ей должны управляющая компания или ТСЖ.

Все начинается с чистки элеваторного узла или наладочных работ на станции смешения. Назначение этих устройств одинаковое, просто первый прибор считается устаревшим и в новых домах практически не устанавливается. Вода, нагретая до 130–150 градусов, поступает в эти узлы из внутриквартальных теплосетей. Там она остужается до 95 градусов и подается в систему отопления дома. Температура воды, поступающей в узлы, зависит от температуры наружного воздуха.

Инна Тарасова

Начальник тепловой инспекции четвертого района СГК в Новосибирске

«Проверкой и наладкой элеватора или станции смешения должен заниматься собственник объекта. В случае с многоквартирным жилым фондом — управляющие компании или ТСЖ. И если обслуживание элеватора — относительно простая процедура, включающая в себя поверку или замену термометров и манометров, то автоматические станции требуют внимания квалифицированного персонала, который должен быть в ТСЖ или управляющей компании».

Следующий важный этап — промывка системы отопления. Есть два способа — химический и гидропневматический. Последний специалисты считают более эффективным. Инна Тарасова говорит, что вода в системе отопления на этапе промывки должна меняться, как минимум, пять раз. Если число этих циклов меньше, считать процедуру эффективной нельзя. 

«Вода после промывки системы отопления должна выходить чистой, — говорит специалист СГК, — это очень важно. Забитые приборы отопления не дадут нужной теплоотдачи. В этом случае в доме будет холодно, несмотря на то, что параметры на вводе в здание будут в норме».

Еще один важный этап работ, который должна выполнить управляющая компания — гидравлические испытания системы теплоснабжения, тепловой сети и системы отопления. Это поможет выявить «слабые места» и устранить дефекты до отопительного сезона.

На вводе в дом также устанавливается дроссельное устройство, которое пломбируется инженером-технологом.

Эксперт в области ЖКХ Оксана Царапкина говорит, что помимо подготовительных работ УК или ТСЖ должны проводить обязательные процедуры. В их число входит, к примеру, чистка теплообменника горячего водоснабжения. Эту процедуру нужно проводить один раз в четыре месяца.

Лидеры и отстающие

Несмотря на то, ТСЖ и управляющие компании в основной массе в настоящее время проводят подготовку домов к отопительному сезону гораздо лучше, чем, например, пять лет назад, в районе есть свои лидеры и аутсайдеры, — утверждает Инна Тарасова.

По данным собеседника, в четвертом сетевом районе, куда входит Заельцовский район, часть Центрального Дзержинского и Калининского районов, по состоянию на август, 80% жилого фонда готовы к зиме.

Среди наиболее ответственных компаний Инна Тарасова упоминает «Сибирскую инициативу», «Петровскую слободу», «НЖК». Аутсайдер — «Управляющая компания «Октябрьская». Инна Тарасова говорит, что эта компания отстает в показателях из-за ветхого жилого фонда, которым она управляет.

Какие-то управляющие компании начинают готовить жилой фонд уже в мае, кто-то тянет до последнего. Все опрошенные эксперты считают, что такая ситуация характерна для всего Новосибирска. При этом, у ТСЖ подготовка к зиме ведется быстрее и качественнее.

На момент подготовки материала ни одна из управляющих компаний, к которым мы обратились, не смогла официально прокомментировать утверждение экспертов. Один из участников рынка согласился неофициально раскрыть причины такого отставания.

«В УК высокая текучка кадров, компании испытывают дефицит специалистов. Эта ситуация связана, вероятно, с неконкурентной заработной платой. Зарплата закладывается в тариф, который должен быть конкурентным на рынке. Если УК начнёт выставлять слишком высокую плату за управление жилым фондом, то она просто не выдержит конкуренции и будет вынуждена покинуть рынок», — рассказал собеседник.

Еще одну возможную причину называет председатель ТСЖ дома №18 на улице Семьи Шамшиных Виталий Мухин.

Виталий Мухин

Председатель ТСЖ

«УК в отличие от ТСЖ — это, прежде всего, бизнес. Главная цель любого бизнеса — получение прибыли. Поэтому в узком диапазоне цен на рынке тарифов на управление жильем компании пытаются всеми способами снижать затраты на обязательные работы по управлению домом. Выводы очевидны. В отличии от УК цель ТСЖ — не заработать как можно больше денег, а именно эффективно управлять общим имуществом дома. Поэтому здесь и не экономят в ущерб качеству».

Контролируй это

На скорость и качество работ по подготовке дома к зиме, которые обязана проводить управляющая компания или ТСЖ, могут и, по сути, должны влиять владельцы жилья, утверждают Оксана Царапкина и Инна Тарасова.

«Минимальный перечень работ по обслуживанию дома закреплен в 290-м постановлении Правительства РФ, — говорит Оксана Царапкина, — поэтому жителям надо чаще бывать в подвале собственного дома и контролировать состояние совместного имущества и те работы, которые УК или ТСЖ проводит для его нормального функционирования».

По словам собеседника, представители жильцов, а это может быть, например, выбранный председатель совета дома, вправе присутствовать и контролировать качество на всех этапах подготовки к зимнему отопительному периоду и ставить свою подпись в акте их выполнения.

С Оксаной Царапкиной соглашается и Виталий Мухин, однако, наш собеседник допускает ряд оговорок. По словам председателя ТСЖ, чтобы контролировать, нужно хотя бы немного разбираться в вопросе.

Виталий Мухин также предоставил короткое руководство, на что обращать внимание в подвале собственного дома, чтобы понять, насколько хорошо УК или ТСЖ эксплуатирует систему теплоснабжения и подачи ГВС.

Виталий Мухин

Председатель ТСЖ

«Прежде всего нужно обратить внимание на сам подвал. Он должен быть сухим, чистым, убранным. Это говорит о том, что если в доме и случаются затопы или засоры, то они быстро устраняются. Всё оборудование должно быть в исправном состоянии — от задвижек и кранов на трубопроводах до насосного и теплообменного оборудования. Трубопроводы отопления должны иметь теплоизоляцию. Необходимо обратить внимание на давление подачи теплоносителя в дом и на обратном водоводе. Посмотреть температурные показатели.Температура на вводе стояков отопления и ГВС не должна значимо отличаться в разных подъездах. Если она одинаковая — система отбалансирована и правильно работает циркуляция.

Во время отопительного сезона нужно проверить соблюдается ли выданный теплоснабжающей организацией график температурного режима. А если, например, вы заметили большую разницу температур системы ГВС между входом и выходом тепловой устнановки дома, то, вероятно, где-то происходит утечка воды или смешение с холодной».

Эксперт также рекомендует обращать внимание на температуру подачи горячей воды в дом. Она должна быть не менее 60 градусов. В противном случае есть вероятность размножения в тёплой воде различных патогенных микроорганизмов, в том числе и легионелл, способных вызвать тяжёлое заболевание — легионеллёз. Нужно также проверить показатели конечных квартир — крайние стояки в подвале дома. Температура в них не должна сильно отличаться от точки ввода.

«Если эти параметры в норме, тогда можно говорить о том, что система отопления и ГВС в доме работают в более-менее штатном режиме», — утверждает Виталий Мухин.

Эксперт также рассказал, на что обращать внимание при чистке теплообменников.

«Если представитель жильцов присутствует при разборке теплообменников, он должен посмотреть на цвет и толщину накипи между его пластинами. Если этот налёт имеет тёмнокоричневый цвет и толщину близкую к толщине пластин теплообменника, значит с большой долей вероятности регламент чистки прибора не соблюдался — его не только давно не разбирали, но даже химией не промывали более года», — говорит эксперт.

По словам Виталия Мухина, сейчас жильцов больше беспокоит насколько хорошо убирается снег или мусор, сколько раз будет сделан ремонт в подъезде и как платить за это поменьше. А то, что происходит в подвале, пока людей интересует в последнюю очередь.

Жильцам дома нужно как можно активнее принимать участие в управлении собственным общим имуществом, говорят опрошенные нами эксперты в области ЖКХ. Такой подход мотивирует УК и ТСЖ на добросовестную работу и точно сократит количество дней и ночей с холодными батареями зимой.