Подготовка домов к зиме. Какие ошибки допускают управляющие компании?
В задачи любой организации, которая управляет жилищным фондом, входит подготовка домов к отопительному сезону. Жители могут контролировать процесс через своих доверенных представителей — старших домов. Но и старшие не всегда знают, какие ошибки управляющая компания (УК) может при этом допускать. Чтобы вы смогли задать старшему по дому или представителю УК правильные вопросы, рассказываем про пять наиболее частых ошибок коммунальщиков при подготовке жилья к зиме.
1. Невнимательность к внутридомовой инженерной системе
Довольно часто руководство управляющей компании или ТСЖ, идя навстречу пожеланиям населения, сосредотачивает внимание на внешнем облике дома и придомовой территории: устанавливает детские площадки, лавочки, выполняет косметический ремонт в подъездах. Все это тоже нужно, но приоритеты в обслуживании дома необходимо расставлять грамотно.
Сначала следует решить проблемы с системами водоснабжения, отопления и водоотведения дома, привести в порядок чердаки и подвалы, обновить при необходимости кровлю и оборудование тепловых узлов, а уже потом, убедившись, что с «инженеркой» в доме все в норме, приступать к эстетической составляющей — косметическим процедурам и обустройству двора, чтобы всем жителям, и большим, и маленьким, было комфортно. Ведь если в квартирах зимой вдруг станет холодно, никакие, даже самые красивые, скамейки людей не утешат.
Каждый индивидуальный тепловой пункт в многоквартирном доме в обязательном порядке проверяют инспекторы СГК, чтобы оценить качество подготовки к зиме. В случае выявления нарушений управляющая компания получает предписания и рекомендации по их устранению Скачать
2. Управляющая организация не оповещает жителей о проведении работ в доме
Порой управляющая компания может игнорировать необходимость информирования жителей о проведении внутридомовых гидравлических испытаний или ремонтных работ, которые сопровождаются отключениями воды или электроэнергии.
Помимо очевидных неудобств для собственников, оказавшихся не в курсе дела при отключениях, подобная неосведомленность (по вине управляющей организации) чревата неполноценной подготовкой дома к зиме. Так, во время промывки системы отопления перед ежегодной опрессовкой необходимо, чтобы жители открыли все регулирующие краны на батареях. Вся запорная арматура в доме должна быть открыта, иначе промывка системы будет неполной, а это, в свою очередь, может отрицательно сказаться на температуре воздуха в квартирах зимой.
3. С жителями домов не ведется разъяснительная работа
Каждый собственник в многоквартирном доме отвечает за общедомовое имущество, которое находится в его квартире или принадлежащем ему нежилом помещении. Это, например, стояки системы отопления и трубы до контрольных кранов на отопительных приборах или системе водоснабжения. Иногда по причине неосведомленности жители совершают крайне необдуманные поступки, затрагивающие общедомовое имущество. И впоследствии сожалеют об этом.
В частности, человек может просто не знать, что подключать «теплый пол» к системе отопления нельзя по закону: такие действия дестабилизируют тепловой и гидравлический баланс между квартирами по совместному стояку. Еще пример — житель должен сам подавать заявку на утепление межпанельных швов, за него никто этого сделать не имеет права. Поэтому управляющая компания должна регулярно проводить встречи с жильцами не только в информационных, но и разъяснительных целях.
4. Перед гидравлическими испытаниями в доме не проводится предварительная промывка внутридомовой системы отопления
Перед тем, как приступать к проведению гидравлических испытаний, УК должна выполнить промывку внутридомовой системы отопления. Это мероприятие необходимо, чтобы удалить из трубопроводов и отопительных приборов ржавчину, окалину и другие возможные отложения, которые образуются в процессе эксплуатации. Если промывка не проводится, качественной подготовку дома к зиме назвать нельзя.
За две недели до планируемого запуска отопления дома и объекты социальной инфраструктуры должны получить акты технической готовности — это крайний срок, до которого управляющие компании обязаны устранить выявленные нарушения Скачать
По итогам проверки теплового узла после промывки и гидравлических испытаний ресурсоснабжающая организация (в нашем случае — Сибирская генерирующая компания) выдает управляющей организации акт технического осмотра — одну из главных составляющих паспорта готовности дома к зиме, таким образом подтверждая техническую и инженерную исправность систем дома. Если же тепловые инспекторы СГК выявляют недостатки (и отсутствие промывки системы отопления к ним относится), значит, дом к зиме не готов. А задача ответственной и добросовестной управляющей компании — выполнять все работы по подготовке к отопительному периоду до того, как она получит предписания из контролирующих органов.
Если управляющая организация много внимания уделяет исправности оборудования в индивидуальных тепловых пунктах и его модернизации, общедомовым приборам учета, а также инженерным системам дома, увы, это не означает, что по итогам годовых перерасчетов (в случае когда жители оплачивают тепло ежемесячно в течение всего года) собственники получат экономию. И в первую очередь это связано с тем, что УК не занимается энергоэффективностью здания — и тепло из него зимой попросту выдувает.
Настройка внутридомовых систем (а это и правильная установка коэффициента смешения горячей воды в тепловом узле, и равномерное распределение теплоносителя по стоякам), утепление чердаков, подвальных помещений и межпанельных швов, установка в подъездах тамбурных дверей — могут существенно снизить теплопотери дома, а значит, принести экономию его жителям.
